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关于国有土地使用权划拨和挂牌出让的相关规定及分析 |
| 关键字: 日期: 2010-7-19 15:11:00 点击 487 次 |
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【学科分类】经济法
【出处】本网首发
【关键词】划拨；挂牌出让
【写作年份】2010年
【正文】
根据我国《土地管理法》，取得国有土地使用权有划拨和出让两种方式；其中出让又主要包括招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让等四种方式。接下来主要对划拨和挂牌出让相关规定进行描述和分析。
国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
相关法律、政策对划拨土地使用权的规定主要如下：（1）取得划拨土地使用权的土地必须是特殊用途的土地。《土地管理法》第五十四条规定“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”具体哪些土地使用权可通过划拨方式取得可查阅国土资源部《划拨用地目录》。对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途要经政府土地管理部门批准，并重新签订合同。（2）取得划拨土地使用权必须经县级以上人民政府批准并办理相关手续。根据《城乡规划法》第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”土地管理部门签发《国有建设用地划拨决定书》，作为依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证。（3）土地登记。《土地登记办法》第二十六条规定“依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。”（4）划拨土地使用权没有使用期限的规定。以出让方式取得国有土地使用权，须在出让合同中约定出让年限，合同约定的年限不得超过国务院规定的最高年限；但是划拨土地没有使用期限的规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”按照《物权法》第一百四十九条规定，除住宅建设用地期满自动续期外，其他用途建设用地期满须办理续期手续。（5）划拨土地使用权若需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续经政府批准（详见附件《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条至第二十条）。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。”（6）划拨土地长期闲置将被征收土地闲置费或无偿收回。《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发出挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简单，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
目前，我国对挂牌出让进行规范的规定主要是国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（以下简称《规定》）和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》（试行）（以下简称《规范》）。根据《规定》第四条，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”后一款有规定“前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”
根据《规定》和《规范》，挂牌出让的流程为：
（1）国土资源行政主管部门编制出让年度计划，经同级人民政府批准后，向社会公布；相关部门拟定挂牌出让地块的出让方案，经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施；地价评估，确定出让底价。
（2）出让人编制挂牌出让文件，并在挂牌开始日前20日，通过相应场所或媒介发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌的时间、地点。
（3）竞买人申请和资格审查。
（4）符合条件的竞买人填写报价单报价。
（5）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。
（6）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
（7）签订出让合同，公布出让结果。
（8）核发《建设用地批准书》，交付土地。
（9）办理土地登记。
（10）资料归档。
关于挂牌出让的其他重要规定，《规定》第十八条“挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。”第十九条“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。”
上述叙述是关于国有土地使用权出让而进行的；若对国有土地使用权进行转让，如一方通过划拨方式首先取得了国有土地使用权，然后再通过挂牌方式将使用权转移，在获得政府部门批准后，根据《规范》，以挂牌方式转让国有土地使用权的流程可参照《规范》执行。
附件：《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条至第二十条
划拨土地使用权管理暂行办法
（1992年3月8日 国家土地管理局令（92）第1号发布）
第十二条 土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。
第十三条 市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。
第十四条 市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。
第十五条 土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。
第十六条 土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。
第十七条 双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。
办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：
（一） 国有土地使用证；
（二） 土地使用权出让合同；
（三） 土地使用权转让、租赁、抵押合同；
（四） 市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。
第十八条 土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第十九条 土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。
第二十条 土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。
【作者简介】
尚鑫，2006年毕业于西安交通大学人文社会学院法律系，获法学学士学位；2008年毕业于南开大学法学院，获法学硕士学位。现工作于中国长江电力股份有限公司，从事法律事务工作。
来源：北大法律信息网 |
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